부동산 경매 입찰 시 주의사항 (ft. 함정 매물)

부동산 경매 입찰 시 함정 매물에 관한 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 경매 초보자분들은 말도 안 되게 저렴한 감정평가금액이나 최저 매각 가격에 현혹되어서 앞뒤 가리지 않고 입찰을 시도하는 경우가 많습니다. 이는 입찰 보증금이 몰수되는 일로 이어질 수 있어 주의해야 합니다. 

 

본 포스팅이 부동산 경매 입찰 시 함정 매물에 관한 주의사항 내용임을 보여주는 사진

 

최근 부동산 가격이 끊임없이 상승하면서 부동산 경매에 관심을 가지시는 분들이 많아졌습니다. 주변에서 부동산 경매를 통해 짭짤한 수익을 챙겼다는 이야기를 많이 들으셨을 텐데요. 아무런 준비와 지식 없이 무턱대고 부동산 경매에 참여하게 된다면 오히려 막중한 손해를 볼 수도 있습니다. 그래서 오늘은 경매 초보자분들이 저렴한 가격에 현혹되기 쉬운 함정 매물 3가지 경우와 대비 방법 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 실거래가와 호가만 확인하고 낙찰받으면 안 됩니다.

첫 번째는 바로 부동산 실거래가와 호가만 확인하여 높은 입찰가로 낙찰받는 경우입니다. 부동산 경매는 일반적인 매매와는 다르게 법적으로 부동산을 인도받는 데까지 오랜 시간이 소요되며, 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 중개수수료 등 다양한 부대비용이 발생합니다. 그렇기 때문에, 급매로 취득을 해야 수익을 기대할 수 있습니다. 

 

인터넷에 올라와있는 부동산 호가는 매매자가 실제로 부동산을 팔 생각은 없지만 높은 가격에 올려놓은 경우에도 형성됩니다. 이 호가만 확인하고 경매를 진행한다면 조금 더 높은 가격에 낙찰을 받아도 이득을 볼 수 있다는 생각을 하게 됩니다. 그러나 실제 해당 지역에 방문해서 알아보면 이미 늦은 것이죠. 또한, 경매 법정에 있다 보면 과열되는 상황이 발생하기 때문에 자신이 생각했던 금액보다 더 큰 금액을 입찰가로 제출할 수도 있습니다. 합리적인 입찰가 선정에 실패하게 되는 것이죠. 이런 경우, 기껏 낙찰받았는데 입찰 보증금을 포기할지를 고민하는 상황으로 전락할 수 있습니다.

 

이러한 상황을 방지하기 위해선 어떻게 해야 할까요? 부동산 입찰에 참여하기 전 실거래가와 호가를 면밀하게 검토하고, 전화 임장 혹은 직접 해당 지역에 방문하여 주변을 살펴보는 것이 중요합니다. 또한, 그 지역의 수요량과 공급량을 확인해야 합니다. 임장 조사 시에는 자신이 입찰받으려는 부동산이 사람들에게 선호되는 지역인지, 수요량은 충분한지를 위주로 검토해야 합니다.

 

부동산 경매에서 가장 중요한 것은 저렴한 가격에 입찰받는 것입니다. 즉, 이기는 금액으로 입찰받는 것이죠. 그렇기에, 경매에 참여하기 전 꼭 현장 답사와 사전 정보 취득 및 검토를 통해 철저하게 대비해야 합니다.

 

유찰이 많이 되었던 매물은 피해야 합니다.

두 번째는 바로 유찰이 많이 되었던 매물입니다. 이 경우에는 보통 지분 매물일 확률이 높습니다. 예를 들어, 경매에 나온 빌라가 2명의 공동명의였고, 두 명 중 한 명의 지분만 경매에 나와있다고 가정해봅시다. 이런 경우에는 당연하게도 경매 감정가가 그 지분 비율만큼만 형성되어 있습니다. 즉, 3억짜리 매물이었고 경매에 나온 지분이 50%라면 경매 감정가는 1억 5천만 원 인 것이죠.

 

이런 공유지분 매물을 낙찰받으면 온전히 소유권을 인정받는 것이 아니라 낙찰받은 지분만큼만 소유를 하게 되는 것이기 때문에 복잡한 일에 엮일 수 있습니다. 실거주나 온전한 재산권을 행사하기 위해선 나머지 지분만큼 인수해야 한다는 조건이 발생하고, 혹은 낙찰받은 지분만큼 매각하거나 공유물 분할 청구 소송 등을 진행해야 합니다. 경매에서 유찰이 많이 된 부동산 매물은 그 이유가 다 있는 것입니다. 그렇기에, 자신이 알아본 가격 대비 저렴하다는 이유만으로 섣부르게 접근하면 안 됩니다.

 

낙찰자에게 인수되는 부동산 관련 권리가 존재하는지 확인해야 합니다.

이 경우는 말소기준 권리 위에 설정된 권리들이 존재하는가를 검토해야 한다는 의미입니다. 여기서, 말소기준 권리의 의미는 부동산 경매에 참여하여 입찰을 진행하고 낙찰받았을 때 부동산에 걸려있던 권리가 없어지는지 혹은 낙찰자에게 그대로 인수되는지를 뜻합니다. 예를 들어, 임차인의 대항력이 그 예시입니다. 대항력은 임대차 계약 후 임차인이 전입신고를 함으로써 받게 되는 권리라고 생각하시면 됩니다. 대항력에 대해 더 자세히 알고 싶으신 분은 본 포스팅의 가장 아래에 있는 링크 중 "전입신고하는 이유 및 유의사항 총정리"라는 포스팅에서 확인하시기 바랍니다.

 

경매 매물의 점유자는 채무자 거주, 선순위 임차인, 후순위 임차인이 있습니다. 이들 중 선순위 임차인이 가장 문제가 되는 것인데 그 이유는 낙찰로 인해 발생한 거래대금에서 선순위 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하거나 임대차기간을 연장하게 되어 낙찰자에게 투자손실을 발생시킬 수 있기 때문입니다. 이러한 선순위 임차인과 후순위 임차인은 말소기준 권리보다 먼저 전입신고를 했으냐 안 했느냐에 따라 나뉩니다. 후순위 임차인의 경우에는 별다른 문제가 되지 않고 인도명령 신청을 통해 강제집행을 속행함으로써 문제를 해결할 수 있습니다.

 

반드시 법원에서 제공하는 "매각 물건 명세서"를 검토하고 대조해서 낙찰받은 후에 자신에게 인수되는 권리가 무엇인지와 점유자에 대한 정보 등을 확인해야 합니다. 

 

오늘은 저렴한 가격에 올라와서 경매에 참여한 사람들을 현혹시키기 쉽지만 오히려 낙찰받은 사람에게 손해를 입히는 경우에 대해 알아보았습니다. 부동산 경매는 많은 수익을 얻어다 줄 수도 있지만 한순간의 실수로 엄청만 손해를 불러일으킬 수 있는 투자방법입니다. 초보자분들은 법무사를 꼭 고용하셔서 진행하시는 것도 좋은 방법입니다.

 

모든 투자는 돈을 버는 것보다 돈을 잃지 않는 것이 더 중요합니다. 항상 신중하게 결정하고 철저하게 대비하는 습관을 기르도록 노력합시다. 긴 글 읽어주셔서 감사하며, 다음에는 더욱 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

 

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전입신고하는 이유 및 유의사항 총정리

 

부동산 중개 수수료 (복비) 계산하는 방법 총정리