대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적, 용적률, 건폐율 완벽 정리

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오늘은 헷갈리기 쉬운 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적과 이를 기반으로 산정되는 용적률, 건폐율에 대해 완벽 정리해보겠습니다. 이러한 용어의 정확한 의미를 알고 있어야 부동산의 효용가치를 올바르게 판단할 수 있습니다. 모두들 부지런히 공부해서 경제적 자유를 이룹시다.

본 포스팅의 내용이 다양한 면적의 의미와 용적률, 건폐율 관련임을 보여주는 사진

면적 종류별 의미

※대지면적

대지면적은 쉽게 말해 건축허가를 신청한 토지 중에서 건물을 지을 수 있는 대지의 수평 면상 넓이를 의미합니다. 다른 말로 수평투영 면적이라고 부르기도 하며, 높이와는 관계없이 평평한 면적을 뜻합니다. 단, 대지면적을 산정할 때 포함되지 않는 예외가 있는데요. 건축법 시행령 제119조에 의거해서 건축선과 도로 사이의 대지면적이나 도로, 공원 등의 도시계획시설이 포함되는 대지면적은 제외합니다. 여기서 건축선은 건축을 할 수 있는 선, 즉 도로와 건축부지의 경계선을 의미합니다.

※건축면적

건축면적은 건축물의 외벽 혹은 외벽이 없는 경우 외곽 부분의 기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영 면적을 의미합니다. 쉽게 설명드리자면, 건물을 하늘에서 내려다본 면적 또는 대지에서 건물이 차지하는 면적이라고 생각하시면 됩니다. 건축면적에도 몇 가지 규정이 있는데요. 건축법 시행령 제119조에 의거하여 지표면으로부터 1m 이하의 건축물 부분, 예를 들어 옥외 피난계단이나, 지상층의 보행통로 등은 건축면적에서 제외됩니다. 또한, 처마, 부연, 차양, 발코니 등 외벽의 중심선으로부터 1m 이상 돌출되는 부분은 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 면적으로 계산합니다.

※바닥면적

바닥면적은 건축물의 각 층이나 그 일부로서 벽, 기둥 등의 중심선으로 둘러싸인 수평투영 면적을 의미합니다. 대한민국 건축법상 공동 주택 지상층에 설치된 기계실이나 전기실, 조경시설 및 생활폐기물 보관함, 어린이놀이터 등의 면적은 바닥면적에서 제외되며, 장식탑, 다락, 굴뚝, 물탱크, 정화조 등의 면적도 제외됩니다.

※연면적

연면적은 건축물의 지상층, 지하층, 주차시설 등을 모두 포함한 각층의 바닥면적 총합계를 의미합니다. 다른 말로는 총면적이 있습니다. 단, 건축법 시행령 제1119조에 의거하여 용적률을 산정하는 경우에 지하층, 지상층의 주차장 (해당 건축물의 부속용도인 경우에만 해당), 주민 공동시설, 고층 건물의 피난안전구역은 제외됩니다. 또한, 하나의 대지 안에 2개 이상의 건축물이 있는 경우 각 건축물의 연면적을 모두 더하여 계산합니다.

용적률과 건폐율

※용적률

용적률은 대지면적과 연면적의 비율을 의미하며, 계산식은 아래와 같습니다.

용적률 = (연면적 / 대지면적) * 100

용적률은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표로써, 용적률이 높을수록 같은 대지 내에 건축할 수 있는 연면적이 많아집니다. 하지만, 연면적이 무한정 늘어나는 것을 방지하고 적정 주거환경을 보장하기 위해 용적률에는 상한선을 지정하게 됩니다. 즉, 건물을 몇 층까지 지을 수 있는지가 바로 이 용적률에 의해 결정되는 것이죠. 앞서, 연면적 부분에서 말씀드렸듯이 용적률 계산에 사용되는 연면적에는 지하층, 지상층의 주차장, 주민 공동시설, 고층 건물의 피난안전구역은 제외됩니다. 용적률 상한선은 자치단체마다 차이가 있기 때문에 별도의 확인이 필요하며, 국가법령센터 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

※건폐율

건폐율은 대지면적과 건축면적의 비율을 의미하며, 계산식은 아래와 같습니다.

건폐율 = (건축면적/ 대지면적) * 100

건폐율은 용적률과 유사하게 개발밀도를 나타내는 지표로써, 건폐율이 높을수록 개발밀도가 높아져 건축면적이 많아집니다. 이 또한, 적정 주거환경 보장을 위해 상한선이 지정되어 있습니다. 쉬운 이해를 위해 하나의 가정을 통한 예시를 들어보겠습니다. 만약, 대지면적이 100평이고 건폐율이 70%라 한다면 하늘에서 바라봤을 때 건물의 면적은 최대 70평입니다.

이렇게 용적률과 건폐율은 건물의 층수나 면적을 제한하여 통풍이나 화재 위험 관리, 일조권 보장 등을 위해 만들어진 법적 장치입니다. 즉, 해당 부동산이 얼마나 쾌적한 환경을 제공하는지를 판단하는 중요한 지표로 사용됩니다. 그렇기에, 반드시 알고 넘어가야 하는 용어입니다.

오늘은 헷갈리기 쉬운 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적과 이를 기반으로 산정되는 용적률, 건폐율에 대해 알아보았습니다. 다음에는 더욱 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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